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二手房不建议买的原因(专业的人告诉你二手房可不可以买)

0503月
更新时间:03月05日|标签:

  二手房即买即住,不会烂尾,为什么很多过来人不建议买二手房?二手房我们买了就可以住,不需要像新房(期房)那样等2年左右。如果新房是现房,建议优先考虑新房。当然主要看二手房与新房的价格,有时候新房比二手房便宜很多,有时候新房又比二手房贵很多,关键看综合性价比,哪个划算选哪个,没有唯一的答案。不过提醒一点,二手房购房成本并不低,二手房的购房成本可能远高于新房,二手房首付款也远高于新房。

二手房不建议买的原因(专业的人告诉你二手房可不可以买)

  关于二手房按揭贷款时,有三个价格:成交价、核税价、评估价,举例如下:成交价:购房合同上的价格,假设为300万;

  核税价:买卖二手房需要缴纳税费。并且缴税基数≠成交价,一般以房管局的核税价为准,假设核税价为240万,各种税率加起来为15万;

  评估价:我们买房要贷款,银行要评估这个房子值多少钱,这个价格就是评估价。而且一般会低于成交价,假设为240万;房东觉得自己这套房子值300万,但是银行觉得不值,只能贷款240*0.7=168万。

  如果二手房成交价为300万,税费为15万,按照首套房来算,可贷款额度为×0.7=117.6万。那么,我们一次性需要缴纳的费用为:成交价-贷款额+税费=300-117.6+15=197.5万,为总房价50%以上。假如我们买300万的房子,先要一次性付款197.5万,远远高于首套房三成的比例。买二手房,我们至少要准备总房价50%的首付款。

  二手房即买即住,不会烂尾,为什么很多过来人不建议买?常见的理由如下,供各位朋友参考借鉴:第一:交易税费,交易税费是我们买房的朋友比较抵触二手房的首要因素,市面上的常见中介佣金收取甚至高达2%,还不包含其他类似贷款服务费之类的额外收费。一套300万左右的房子二手房比新房要额外付出的费用较多。

二手房不建议买的原因(专业的人告诉你二手房可不可以买)

  二手房与新房除房价外要额外付出的费用举例如下:

  1、新房需要缴纳维修基金、契税=(1-1.5%)*总房款。需要指出的是我国《契税法》已发布,自2021年9月1日起施行,契税税率为百分之三至百分之五,契税的具体适用税率以当地公布为准,具体以最新通知为准。

  2、二手房需要缴纳①契税=(1-1.5%)*总房款;②中介费=总房款*2%~3%;③税费:产权到手不到2年的税=总房款*5.6%,不满5年有差额20%的税。满五唯一没有税的时候,产权年限已过了将近8年(拿地时间开始算产权年限,房本到手时间开始算满几年。房本是交房后2年左右发放)。

  3、年限新的二手房(别人投资后转卖)需要缴纳契税+税费+中介费,但是首付比例却高出新房很多。

  第二:交易风险比较不可预判,如果遇到不靠谱中介瞒着新手业主跳过资金托管这一步骤,会导致交易风险大增。很多城市都发生过二手房中介跑路导致首付款打水漂的事件。除此之外,我们还要注意二手房本身是否有抵押或者其它纠纷,比如房子为夫妻共有,但出售时出让方只是其中某一人或者房屋之前的抵押贷款尚未还清,还要提防原房东临时涨价或者毁约,这些交易风险比较不可预判,遇到了就会让人非常头大。

  第三:房龄问题,部分二手房因为房龄长,楼体小区内稍显破旧,虽然并不是太大的问题,但按照相关贷款规定,二手房房龄与贷款年限之和不得超过40年(个别银行45年)。对于房龄稍长的房子,购买压力会比新房大不少。同时,如果房龄长,可能遇到70年使用权到期问题或者折减问题,同时房龄长自然就存在折旧问题,比如机电管线老化,室内外管网老化,设备设施老化维修等问题。这些都是我们购买二手房时必须要面对的问题。

  一些楼龄较大的二手房,外墙已经开始老化了,会出现斑斑驳驳的痕迹,要紧的是设备已经老化了。比如一些电线的线路、排水管和电梯等等,这些都是需要进行维修或者是更换的,而维修的成本是很高的,是需要业主负担分摊费用的。

二手房不建议买的原因(专业的人告诉你二手房可不可以买)

  第四:物业的问题,部分二手房因为房龄长,可能前期物业不配套,导致不少小区特别是老旧小区没有真正的物业,小区所谓的物业只有简单的保洁和保安,老旧小区的物业因为物业费低,即使更换物业也很难有质的提升。

  第五:停车、交通出行问题。部分老旧小区前期没有规划足够的停车位,甚至没有停车位,导致我们白天看房时感觉停车难度不大。入住后发现夜间小区内边边角角能塞下汽车的地方几乎都塞满了汽车,甚至连小区门口的道路上都停满了车子,夜间找车位很难。另外不少小区藏于街道内,这些道路所能承载的流量,不足以支撑老旧小区日渐增长的车流量,早晚上下班高峰期被堵在家门口时有发生。

  第六:居住环境方面的问题,部分二手房,由于建成时间比较久了,在居住环境方面是比较差的,因为以前没有特别注重社区环境的设计和打造,绿化很少,也没有多少休闲健身娱乐空间,尤其是没有合理地规划停车位,没有地下停车场和进行人车分流的设计,小孩在小区里玩耍会有潜在的危险。

  第七:相比于新房,可能有限价限售,有指导价,比如非首次开盘的项目,不得高于上批次开盘价,比如首次开盘的项目,不得高于周边同等产品价格。二手房市场监管比较弱,整个市场没有监管或者监管比较弱,比如说学区房,原房东想卖多少就卖多少,没有限价限售。

  第八:重新装修比较麻烦,因为二手房之前是按照原房主的生活习惯和个人喜好装修的,如果我们对二手房的装修风格不喜欢,那么就要重新打掉再装修。装修完了,还需等待一段日子才能入住,同时还要购买新的家具,如果重新装修,二手房比新房多了一项工程,那就是拆除成本,这样下来时间以及资金成本比之前的购房预算要多出很多,所以可能不划算。拆除再装修的成本>毛坯装修价格,而且还浪费时间。

  总而言之,如果新房价格比二手房高,购买新房的压力会很大,在购买房屋之前,建议考虑购买二手房。因为新房大多数都是期房,我们购买这类房子后并不能立即入住,而是需要一些时间交付、装修后才能入住,甚至有时候我们还会面临延期交房之类的风险。之所以选择购买已经装修好的二手房,我们可以省下许多时间以及资金成本直接入住,这点是新房所不能及的。一般来说,二手房的房价相对于新房来说比较低,同一地区的二手房价格要比新房便宜约10%,这人时候建议选择购买二手房。

二手房不建议买的原因(专业的人告诉你二手房可不可以买)

  如果新房与二手房价倒挂,价差严重,新房价格比二手房低,价差可能在20%-50%左右。我们会多花20%的价格去买二手房吗?这个时候大家可能都抢着去买新房,说不定还要摇号,买新房吧,新房摇不到,买二手房吧,价格比新房高出一万多,不甘心?到底该怎么办?这个时候,单从价格这方面来看,二手房并不占优势。

  综上所述,二手房即买即住,不会烂尾,为什么很多过来人不建议买?我的回答很明确,二手房我们买了就可以住,不需要像新房(期房)那样等2年左右。如果新房是现房,建议优先考虑新房。当然主要看二手房与新房的价格,有时候新房比二手房便宜很多,有时候新房又比二手房贵很多,关键看综合性价比,哪个划算选哪个,没有唯一的答案。不过提醒一点,二手房购房成本并不低,二手房的购房成本可能远高于新房,二手房首付款也远高于新房。

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